Taşınmazların satın alınması, satılması, kiralanması, miras yoluyla devredilmesi veya ortak mülkiyet kapsamında kullanılması sırasında çeşitli hukuki uyuşmazlıklar ortaya çıkabilir. Gayrimenkul hukuku, taşınmazlar üzerindeki mülkiyet ve diğer ayni hakları, tarafların yükümlülüklerini ve bu ilişkilerden kaynaklanan uyuşmazlıkların çözümünü düzenleyen hukuk alanıdır.
İzmir Barosu’na kayıtlı Av. Samed Tekin, Bayraklı’daki hukuk bürosunda tapu işlemleri, mülkiyet uyuşmazlıkları, kira ilişkileri, ortaklığın giderilmesi, kat mülkiyeti ve taşınmazlardan kaynaklanan diğer hukuki konularda danışmanlık ve dava takibi hizmetleri sunmaktadır.
Gayrimenkul Hukuku Neleri Kapsar?
Gayrimenkul hukuku, yalnızca taşınmaz alım satım işlemlerinden ibaret değildir. Taşınmazın kime ait olduğu, mülkiyet hakkının nasıl kazanıldığı, taşınmazdan kimlerin yararlanabileceği ve hak sahiplerinin hangi yükümlülükleri bulunduğu gibi konular da bu alanın kapsamındadır.
Taşınmazlara ilişkin uyuşmazlıklar başta 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu olmak üzere ilgili mevzuat çerçevesinde değerlendirilir.
Uyuşmazlığın niteliğine göre tapu kayıtları, sözleşmeler, mirasçılık belgeleri, imar durumları ve diğer resmî belgelerin incelenmesi gerekebilir.
Tapu İptali ve Tescil Davaları
Tapu iptali ve tescil davaları, taşınmazın tapu sicilindeki kaydının hukuka aykırı olduğu iddiasıyla açılabilen davalardır. Bu davalarda mevcut tapu kaydının iptali ve koşulları oluşmuşsa taşınmazın hak sahibi adına tescil edilmesi talep edilebilir.
Muris muvazaası, vekâlet yetkisinin kötüye kullanılması, ehliyetsizlik veya hukuki geçerliliği bulunmayan işlemler, olayın özelliklerine göre tapu iptali ve tescil taleplerine dayanak oluşturabilir.
Ancak tapu kaydına ilişkin her anlaşmazlık aynı hukuki yolla çözülemez. İddianın dayanağı, tarafların hukuki durumu ve taşınmazın devir geçmişi birlikte incelenmelidir.
Özellikle üçüncü kişilerin taşınmazı sonradan edinmiş olması durumunda, tapu siciline güven ilkesine ilişkin hükümler de önem kazanabilir.
Ortaklığın Giderilmesi Davaları
Bir taşınmazın birden fazla kişiye ait olması, kullanım ve paylaşım konusunda anlaşmazlıklara neden olabilir. Özellikle miras yoluyla intikal eden taşınmazlarda mirasçılar arasında satış, kullanım veya paylaşım konusunda görüş ayrılıkları ortaya çıkabilmektedir.
Ortaklığın giderilmesi davası, kanuni koşullar çerçevesinde paylı veya elbirliği mülkiyetine konu taşınmaz üzerindeki ortaklığın sona erdirilmesini amaçlar.
Taşınmazın özelliklerine göre aynen bölünerek paylaşılması veya satış yoluyla ortaklığın giderilmesi gündeme gelebilir. Paylaşım yönteminin belirlenmesinde taşınmazın niteliği, bölünmeye elverişliliği ve ilgili mevzuat dikkate alınır.
Bu süreçte tarafların mülkiyet haklarının ve hukuki menfaatlerinin değerlendirilmesi önemlidir.
Kira Hukuku ve Tahliye Davaları
Konut ve işyeri kiralamalarından kaynaklanan uyuşmazlıklar, gayrimenkul hukukunun uygulamada sık karşılaşılan konuları arasındadır.
Kira bedelinin ödenmemesi, kira artışına ilişkin anlaşmazlıklar, taşınmazın kullanımından kaynaklanan sorunlar ve tahliye talepleri taraflar arasında hukuki uyuşmazlıklara neden olabilir.
Kiraya verenin taşınmazı geri almak istemesi veya kiracının kira sözleşmesinden doğan haklarını ileri sürmesi durumunda, Türk Borçlar Kanunu hükümleri değerlendirilmelidir.
İhtiyaç nedeniyle tahliye, kira bedelinin tespiti, kira uyarlaması ve tahliye taahhütnamesine dayalı işlemler farklı hukuki koşullara ve başvuru usullerine tabidir.
Özellikle tahliye taleplerinde sözleşmenin niteliği, ilgili tarihler ve kanunda belirtilen süreler önem taşımaktadır.
Kat Mülkiyeti ve Apartman Uyuşmazlıkları
Apartman ve sitelerde bağımsız bölüm maliklerinin hakları, ortak alanların kullanımı ve yönetim kararları çeşitli anlaşmazlıklara neden olabilir.
Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında aidat borçları, ortak giderler, yönetim planı, kat malikleri kurulu kararları ve ortak alanlara ilişkin uyuşmazlıklar değerlendirilmektedir.
Örneğin ortak alanlarda izinsiz değişiklik yapılması, yönetim kararlarına itiraz edilmesi veya ortak giderlerin ödenmemesi durumunda hukuki başvuru yolları gündeme gelebilir.
Bu uyuşmazlıklarda yönetim planı, toplantı ve karar tutanakları, tapu kayıtları ve ilgili kanuni düzenlemeler birlikte incelenmelidir.
Kentsel Dönüşüm ve İnşaat Sözleşmeleri
Kentsel dönüşüm süreçleri, taşınmaz maliklerinin mülkiyet haklarını ve yükümlülüklerini etkileyen hukuki işlemler içerebilir.
Riskli yapı tespiti, maliklerin karar alma süreçleri, yüklenici firmalarla yapılan sözleşmeler ve taşınmazların yeniden inşası sırasında farklı uyuşmazlıklar ortaya çıkabilir.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri bakımından da yüklenicinin edimlerini yerine getirmemesi, teslimin gecikmesi veya sözleşme hükümlerine aykırılık gibi durumlar hukuki taleplere neden olabilir.
Bu süreçlerde sözleşmelerin ve ilgili idari işlemlerin hukuki niteliğinin ayrı ayrı değerlendirilmesi gerekir.
Elatmanın Önlenmesi ve Ecrimisil Talepleri
Bir taşınmazın hak sahibi olmayan kişiler tarafından kullanılması veya mülkiyet hakkına müdahale edilmesi durumunda, koşulları oluşmuşsa elatmanın önlenmesi davası açılabilir.
Ayrıca taşınmazın haksız kullanımı nedeniyle ecrimisil olarak ifade edilen haksız işgal tazminatı talebi gündeme gelebilir.
Bu davalarda taşınmaz üzerindeki hak sahipliği, kullanımın niteliği, taraflar arasındaki hukuki ilişki ve varsa zararın kapsamı değerlendirilmelidir.
Gayrimenkul Hukukunda Hukuki Destek
Taşınmazlara ilişkin uyuşmazlıklarda tapu kayıtlarının, sözleşmelerin ve diğer belgelerin doğru değerlendirilmesi, izlenecek hukuki yolun belirlenmesi bakımından önemlidir.
Av. Samed Tekin Hukuk Bürosu; mülkiyet uyuşmazlıkları, tapu iptali ve tescil davaları, ortaklığın giderilmesi, kira ve tahliye süreçleri, kat mülkiyeti ve gayrimenkul sözleşmelerine ilişkin konularda hukuki hizmet sunmaktadır.
Taşınmazınızla ilgili bir uyuşmazlığın değerlendirilmesi veya hukuki danışmanlık alınması için büromuzla iletişime geçebilirsiniz.
