Kural olarak kiraya verilmiş bir taşınmazı tahliye ettirebilmek için kiraya verenin sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açması gerekmektedir. Davayı kazandığı zaman alacağı ilam ile icra takibi başlatabilir ve kiracıyı tahliye edebilir. Bu genel kuralın haricinde tahliye için ilamsız bir şekilde 2 yol vardır. Bunlardan ilki kira bedelinin ödenmemesi sebebiyle ilamsız tahliye diğeri kira süresinin dolması sebebiyle ilamsız tahliye. Türk Borçlar Kanunu 314. Maddesi uyarınca; kiracı, aksine sözleşme olmadıkça, kira bedelini ve yan giderlerini ödemekle yükümlüdür. Kira bedelini tahsil edemeyen mülk sahibi Türk Borçlar Kanunu hükümleri çerçevesinde dava açabileceği gibi İcra ve İflas Kanunu uyarınca takip de başlatabilir.
Kira Bedelinin Ödenmemesi Nedeniyle İlamsız Tahliye
İlk olarak takip talebi düzenlenir. Bu takip talebinde ödenmeyen kira bedellerinin ödenmesi ve kiracının taşınmazdan tahliyesi talep edilir. İcra memuru, bu takip talebine istinaden ödeme emri düzenler ve kiracıya tebliğe çıkarır.
Kiracının ödeme emrine itiraz süresi 7 gündür. Ancak İcra ve İflas Kanunu 269. maddesi uyarınca, kira sözleşmesi 6 aydan kısa süreli ise ödeme emrine itiraz süresi 3 gündür. Kiracıya verilen süre içerisinde kira borcunu ödemelidir. Ödeme emrine süresi içinde itiraz edilmezse takip kesinleşir. Ancak itiraz edilirse takip durur. Ödeme emrine itiraz, icra dairesine yapılmalıdır. İtirazın tebliği tarihinden itibaren altı ay içinde itirazın kaldırılmasını istemeyen alacaklı, bir daha aynı alacaktan dolayı ilamsız icra yol ile takip yapamaz. İtirazın ve herhangi bir ödemenin olmadığı durumda alacaklı görevli mahkeme olan borçlunun yerleşim yeri icra mahkemesinden kiracının temerrüt nedeni ile tahliyesini isteyebilir.
Türk Borçlar Kanunu 315. Maddesinde kiracının temerrüdü durumunu düzenlemiştir. Bu maddeye göre kira borcunu ödemesi için kiracıya verilecek süre en az 10 gün, konut ve çatılı iş yeri kiralarında ise en az 30 gündür. Temerrüd durumu için madde 315’e göre Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.
Kira Süresinin Dolması Nedeniyle İlamsız Tahliye
İkinci olarak kira sözleşmesinde belirlenen sürenin dolması nedeniyle ilamsız tahliye yoluna gidilebilir. Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle ilamsız tahliyede yazılı bir kira sözleşmesi şart değilken, kira süresinin dolması nedeniyle tahliyede tahliye taahhüdü şarttır.
Tahliye taahhüdü ile kiralanan bir taşınmazın süresi bittikten bir ay içinde taahhüdün icra dairesine ibrazı ile tahliyesi istenebilir. Bunun üzerine icra memuru bir tahliye emri tebliği suretiyle taşınmazın on beş gün içinde tahliye ve teslimini emreder. Borçlu, 7 gün içinde itiraz etmez veya itirazı kaldırılsa taşınmaz tahliye edilir. Bu tahliye taahhüdünün yazılı şekilde olması,kira sözleşmesinden sonra verilmiş olması,kayıtsız şartsız olması gereklidir.
Kiraya verenin, sözleşme süresinin bitiminden on beş gün önce bildirimde bulunmak suretiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkı yoktur. Bu açıdan sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren ancak on yıllık uzama süresi sonunda, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak şartıyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir. Sözleşmede bir süre belirlenmişse, sürenin sona ermesi ile kira sözleşmesi kendiliğinden sona erer. Taraflar bir anlaşma yapmadan kira ilişkisini sürdürürlerse, kira sözleşmesi belirsiz süreli sözleşmeye dönüşür.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/7129E. 2017/17713K.
‘..Davacı 24.03.1994 başlangıç tarihli sözlü kira sözleşmesine dayanarak TBK’ nun 347. maddesi gereğince sözleşmenin sona ermesi sebebiyle tahliye isteminde bulunmuştur. Davalı sözleşmenin başlangıcına karşı çıkmamıştır. Bu durumda uyuşmazlığın TBK’ nun 347/2 maddesinde düzenlenen belirsiz süreli kira sözleşmesinin sona ermesi hükümlerine göre çözümlenmesi gerekir. TBK’ nun 347/2. maddesi maddesi gereğince belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir. Davacı tarafından davalıya gönderilen 05.01.2015 tarihli ihtarı davalıya 09.01.2015 tarihinde tebliğ edilmiş dava ise 23.10.2015 tarihinde açılmıştır. TBK’ nun 328/son maddesinde;”Sözleşmede veya kanunda belirtilen fesih dönemine veya bildirim süresine uyulmamışsa, bildirim bir sonraki fesih dönemi için geçerli olur.” düzenlemesi bulunmaktadır. Bu durumda davalıya 09.01.2015 tarihinde tebliğ edilen ihtar TBK’ nun 328/son maddesi uyarınca bir sonraki fesih dönemi için geçerli olacağından, fesih bildiriminin altı aylık kira döneminin sonu için üç aylık fesih bildirim süresine uyularak yapıldığı ve davanın süresinde açıldığı anlaşılmakla işin esasının incelenmesi gerekirken, davanın süre yönünden reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.