Taşınmaz Tahliyesi Nedir? Kiracı Nasıl Tahliye Edilir?
Kısa Özet
Kiraya verilmiş bir taşınmazın tahliyesi kural olarak Sulh Hukuk Mahkemesi'nde açılacak tahliye davası ile mümkündür. Ancak bazı durumlarda dava açılmadan da ilamsız icra yoluyla tahliye gerçekleştirilebilir. Özellikle kira bedelinin ödenmemesi veya geçerli bir tahliye taahhüdünün bulunması halinde kiracının ilamsız tahliyesi mümkündür. Taşınmaz tahliyesi süreçleri teknik ayrıntılar içerdiğinden, hak kaybı yaşanmaması için uzman bir İzmir Gayrimenkul Avukatı veya İzmir İcra Avukatı desteği alınması önemlidir.
Taşınmaz Tahliyesi Nedir?
Taşınmaz tahliyesi, kiracının kiralanan konut veya işyerini yasal yollarla boşaltmasının sağlanması sürecidir.
Kural olarak kiraya veren, kiralanan taşınmazın tahliyesi için Sulh Hukuk Mahkemesi'nde tahliye davası açmalıdır. Davanın kabul edilmesi halinde alınan mahkeme kararı ile icra takibi başlatılarak kiracının taşınmazdan çıkarılması sağlanabilir.
Ancak kanun koyucu bazı durumlarda dava açılmaksızın ilamsız icra yoluyla tahliye imkânı tanımıştır.
Bu yollar;
Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle ilamsız tahliye
Kira süresinin dolması ve geçerli tahliye taahhüdü bulunması nedeniyle ilamsız tahliye
olarak karşımıza çıkmaktadır.
Kira Bedelinin Ödenmemesi Nedeniyle İlamsız Tahliye
Türk Borçlar Kanunu'nun 314. maddesi uyarınca kiracı, aksine bir sözleşme bulunmadıkça kira bedelini ve yan giderleri ödemekle yükümlüdür.
Kiraya veren kira bedelini tahsil edemediği durumlarda;
Tahliye davası açabilir,
İcra ve İflas Kanunu hükümleri uyarınca ilamsız icra takibi başlatabilir.
Uygulamada özellikle kira alacaklarının tahsili ve tahliye işlemlerinde deneyimli bir İzmir İcra Avukatı ile çalışılması sürecin daha hızlı ve etkin ilerlemesini sağlayabilmektedir.
Takip Talebi ve Ödeme Emri
Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle ilamsız tahliyede ilk aşama takip talebinin hazırlanmasıdır.
Takip talebinde;
Ödenmeyen kira alacakları,
Kiracının temerrüdü,
Tahliye talebi,
yer alır.
İcra dairesi tarafından düzenlenen ödeme emri kiracıya tebliğ edilir.
Kiracının İtiraz Süresi
Kiracının ödeme emrine itiraz süresi genel olarak 7 gündür.
Ancak İcra ve İflas Kanunu'nun 269. maddesi gereğince kira sözleşmesinin süresi altı aydan kısa ise itiraz süresi 3 gün olarak uygulanmaktadır.
Kiracı verilen süre içerisinde itiraz etmezse takip kesinleşir.
İtiraz edilmesi halinde ise takip durur ve kiraya verenin itirazın kaldırılması yoluna başvurması gerekir.
İtirazın Kaldırılması
Alacaklı, itirazın kendisine tebliğinden itibaren altı ay içerisinde icra mahkemesine başvurarak itirazın kaldırılmasını talep etmelidir.
Bu süre içerisinde başvuru yapılmaması halinde aynı alacak için yeniden ilamsız takip yapılması mümkün olmayabilir.
Kiracının Temerrüdü ve Türk Borçlar Kanunu Madde 315
Türk Borçlar Kanunu'nun 315. maddesi kiracının temerrüdünü düzenlemektedir.
Maddeye göre;
Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan giderleri ödemezse, kiraya veren yazılı ihtar göndererek belirli bir süre tanıyabilir ve bu süre içerisinde ödeme yapılmazsa sözleşmeyi feshedebilir.
Kiracıya verilecek süre;
Konut ve çatılı işyeri kiralarında en az 30 gün,
Diğer kira ilişkilerinde en az 10 gün,
olmalıdır.
Bu süre, yazılı bildirimin kiracıya ulaştığı günü izleyen günden itibaren işlemeye başlar.
Tahliye Taahhüdü Nedeniyle İlamsız Tahliye
Taşınmaz tahliyesinde ikinci önemli yöntem tahliye taahhüdüne dayanılarak yapılan ilamsız tahliyedir.
Bu yöntemde geçerli bir tahliye taahhüdü bulunması şarttır.
Tahliye taahhüdü ile kiracı belirli bir tarihte taşınmazı boşaltacağını kabul etmiş olur.
Kiraya veren, taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren bir ay içerisinde icra dairesine başvurarak tahliye talebinde bulunabilir.
Geçerli Tahliye Taahhüdünün Şartları
Tahliye taahhüdünün geçerli olabilmesi için;
Yazılı şekilde düzenlenmiş olması,
Kira sözleşmesinden sonra verilmiş olması,
Kayıtsız ve şartsız olması,
Tahliye tarihinin açık şekilde belirtilmiş olması,
gerekmektedir.
Bu şartları taşımayan belgeler tahliye taahhüdü olarak kabul edilmeyebilir.
Özellikle tahliye taahhütlerine ilişkin uyuşmazlıklarda uzman bir İzmir Gayrimenkul Avukatı desteği alınması önem arz etmektedir.
Kira Süresi Bitince Kiracı Kendiliğinden Çıkarılabilir Mi?
Hayır.
Kiraya verenin yalnızca kira süresinin sona ermesine dayanarak kiracıyı tahliye etmesi mümkün değildir.
Türk Borçlar Kanunu'na göre belirli süreli kira sözleşmeleri, kiracı tarafından feshedilmediği sürece aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır.
Kiraya veren;
On yıllık uzama süresinin sonunda,
Her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirim yapmak şartıyla,
herhangi bir sebep göstermeden sözleşmeyi sona erdirebilir.
Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinde Tahliye
Belirli süreli kira sözleşmesinin taraflarca devam ettirilmesi halinde sözleşme belirsiz süreli hale dönüşebilir.
Bu durumda fesih işlemleri Türk Borçlar Kanunu'nun ilgili hükümlerine göre yürütülür.
Yargıtay uygulamaları da belirsiz süreli kira sözleşmelerinin sona erdirilmesinde bildirim sürelerine uyulmasının zorunlu olduğunu kabul etmektedir.
Yargıtay Kararı: Tahliye Davalarında Bildirim Süresi
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 2017/7129 E., 2017/17713 K. sayılı kararında;
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde fesih bildiriminin önem taşıdığı,
Bildirim sürelerine uyulmadan yapılan fesihlerin geçerli olmayacağı,
Süresinde yapılan bildirimlerin bir sonraki fesih dönemi için sonuç doğuracağı,
vurgulanmıştır.
Yargıtay, somut olayda fesih bildiriminin kanuna uygun şekilde yapıldığını belirterek davanın esasının incelenmesi gerektiğine karar vermiştir.
Sık Sorulan Sorular
Kira ödenmezse kiracı hemen tahliye edilir mi?
Hayır. Öncelikle icra takibi veya dava sürecinin tamamlanması gerekir.
Tahliye taahhüdü olmadan ilamsız tahliye mümkün müdür?
Kira bedelinin ödenmemesi halinde mümkündür. Ancak kira süresinin dolmasına dayanılarak yapılacak ilamsız tahliyede tahliye taahhüdü şarttır.
Kiracı ödeme emrine kaç gün içinde itiraz edebilir?
Genel olarak 7 gün içerisinde itiraz edebilir.
Tahliye taahhüdü ne zaman geçerli olur?
Kira sözleşmesinin imzalanmasından sonra verilen ve yasal şartları taşıyan tahliye taahhütleri geçerlidir.
Kiracı tahliye edilmezse ne yapılabilir?
Kesinleşen tahliye kararı veya tahliye emri doğrultusunda icra müdürlüğü aracılığıyla zorla tahliye işlemleri gerçekleştirilebilir.
Sonuç
Taşınmaz tahliyesi süreci, kira sözleşmeleri ve icra hukuku bakımından teknik detaylar içeren önemli bir hukuki süreçtir. Kira bedelinin ödenmemesi veya geçerli bir tahliye taahhüdünün bulunması halinde ilamsız tahliye yollarına başvurulabilmektedir.
Ancak usul kurallarına uyulmaması halinde hak kayıpları yaşanabileceğinden süreçlerin dikkatle yürütülmesi gerekir. Özellikle kira alacaklarının tahsili ve icra takiplerinde uzman bir İzmir İcra Avukatı, taşınmaz ve kira hukuku uyuşmazlıklarında ise deneyimli bir İzmir Gayrimenkul Avukatı ile çalışılması sürecin etkin şekilde yönetilmesine katkı sağlayacaktır. Hukuki destek ihtiyacı bulunan kişiler için alanında uzman bir İzmir Avukat ile görüşülmesi hak kayıplarının önlenmesi açısından önemlidir.
Kaynakça
6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu
2004 Sayılı İcra ve İflas Kanunu
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2017/7129 E., 2017/17713 K.
Sulh Hukuk Mahkemesi Uygulamaları
İcra Hukuku ve Kira Hukuku İçtihatları